Tín dụng bất động sản sẽ “tính toán kỹ” rủi ro với từng phân khúc

(ĐTCK) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trương kiểm soát chặt tín dụng vào các ngành nghề bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản hàng đầu và một chủ chi tiêu có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Nâng hệ số không may với bất động sản

Theo quy cách của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung cập nhật bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay lĩnh vực bất động sản đang thực hiện hệ số rủi ro là 50% nếu với trường hợp được đảm bảo bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây cất gắn với quyền sử dụng đất của bên vay; hệ số không may 200% nếu như với trường hợp khoản cho vay để chi tiêu, buôn bán bất động sản.

tuy nhiên, theo Dự thảo Thông tư thay bằng Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy tắc những giới hạn, tỷ lệ bảo đảm trong hoạt động vui chơi của doanh nghiệp tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay các loại hình bất động sản không giống nhau phải có mức độ không may không giống nhau. Ví dụ, hệ số rủi ro tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn giữ nguyên là 50% nếu như với nhà ở xã hội, nhà ở do Chính phủ hỗ trợ. Như vậy, tùy từng loại hình bất động sản, khả năng tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ không giống nhau.

Nhận định về băn khoăn này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận tư vấn, Savills thủ đô hà nội nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào những dự án bất động sản tốt nhất. Ðây là phân khúc ít con người deals nhưng có giá trị lớn, không may cao trên thị trường. Do vậy, ở đây chính là sự kiểm soát cần thiết. Chưa dừng lại ở đó, việc nâng hệ số rủi ro với các ngành nghề bất động sản là sức ép cần thiết với những ngân hàng thời gian này, bởi thời hạn đáp ứng tỷ lệ bình an vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy cách mật độ an toàn vốn nếu với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.

Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ, với việc sử dụng Thông tư 41, Vietcombank đã sớm sử dụng những hệ số rủi ro cao hơn mức quy tắc hiện tại của Thông tư 36 đối với những khoản tín dụng mà vẫn bảo vệ chỉ số bình yên vốn của Ngân hàng ở mức tốt.

“Chúng tôi tin rằng, các cơ chế mới của NHNN sẽ giúp ích cho hệ điều hành ngân hàng thương mại hoạt động càng ngày chuẩn chỉnh mực hơn, sẽ có khả năng đóng góp tích cực không chỉ có vậy vào sự phát triển tuyệt đối của nền kinh tế”, ông Vinh nói.

một cách thực tế, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản được coi là một bước trong lộ trình giảm mật độ vốn thời gian ngắn cho vay trung và lâu năm hạn. Cho nên, dự thảo thông tư lần này cũng bỏ ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% hiện giờ xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm bất ngờ.

hơn thế, việc NHNN có lộ trình giảm mật độ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, lâu năm hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.

Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc điều hành và kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các chuyên gia buôn bán cho rằng, việc đo lường và thống kê mức độ không may thậm chí phải kỹ hơn thế nữa để phù hợp với từng giai đoạn. Mặc dù thế, điều này không chỉ trông chờ vào các ngân hàng, mà còn tác động đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích áp dụng của một số loại hình bất động sản mới liên tục xuất hiện trên thị trường.

Không ảnh hưởng nhu cầu vốn của người dân sinh sống

Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát và điều hành, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng thỏa mãn nhu cầu của người dân sinh sống về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng các ngành thương mại (NHNN), Tính đến 31/12/2018, dư nợ tín dụng nếu như với các ngành nghề bất động sản (bao gồm dư nợ cung ứng kinh doanh bất động sản và không phục vụ buôn bán kinh doanh bất động sản) có gia tốc tăng trưởng khoảng 30% đối với ngày 31/12/2017 (cao hơn vận tốc tăng trưởng tín dụng chung).

Dư nợ tín dụng được phục vụ kinh doanh buôn bán bất động sản đc điều hành và kiểm soát chặt chẽ với tỷ trọng và gia tốc tăng trưởng rẻ hơn đối với dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân sinh sống. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng nếu với các lĩnh vực bất động sản, trong đó khoảng 80% là phục vụ mục đích tiêu dùng của người dân. Việc các ngân hàng chuyển dịch từ cho vay nếu như với chủ đầu tư chi tiêu sang cho vay con người mua nhà góp phần làm tăng tính thanh khoản của không ít dự án bất động sản.

“Như vậy, các chính sách về cấp tín dụng nếu như với các ngành nghề bất động sản thời gian qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, liên quan tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và đúng đắn hơn. Mặc dù vậy, NHNN không không để ý với phân khúc mang tính không may cao như chi tiêu kinh doanh bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia thương mại nhận định.

Theo dự thảo Thông tư hoán đổi Thông tư 36, NHNN tăng hệ số rủi ro lên mức 150% nếu như với khoản phải đòi đối với cá thể cung ứng nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một quý khách có báo giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc thay đổi này xuất phát từ chủ trương điều hành và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản hàng đầu và một chủ đầu tư chi tiêu mong muốn vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Ðồng thời, quy tắc này cũng chính là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát và điều hành cho vay cá thể cung ứng nhu cầu đời sống ảnh hưởng đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn nếu như với các ngành nghề bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, các tổ chức tín dụng có tài năng tài chính tốt, tỷ lệ an toàn vốn cao sẽ ít bị tác động. Ðây cũng là một thông điệp tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.

Theo giới Chuyên Viên, quy cách mới góp thêm phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn nếu như với cho vay phục vụ đời sống nhưng thực hiện vốn vay vào mục đích buôn bán bất động sản, từ đó giảm bớt không may khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản vận động lành mạnh, cố định hơn, đồng thời bảo đảm chuyển động ngân hàng, an ninh buôn bán.

NHNN nhấn mạnh, quy cách mới mẻ này sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở cộng đồng, mua nhà theo những chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có báo giá trị dư nợ gốc bên dưới 1,5 tỷ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để đáp ứng hoạt động thiết yếu mỗi ngày của chúng ta, bởi hệ số rủi ro không thay đổi.

==> Xem thêm bài viết kiến thức bất động sản: https://legoland.com.vn/cam-nang/tieu-chi-khi-mua-can-ho-bat-dong-san/